Quando você está se preparando para comprar uma casa pronta, você gastar muito tempo olhando para hipotecas, taxas, custos de fechamento, e determinar o quanto tudo vai acabar custando-lhe. Você pesquisa as companhias de hipoteca, descobrir suas reputações e, normalmente, resolver em um que tem as condições mais favoráveis, o menor interesse, e um fundo financeiro forte.
E então, em algum momento após a casa ea venda passou, você notar que o nome do credor é completamente diferente do que a empresa que você escolheu.
Depois de tudo que pesquisa e deliberação, sua hipoteca foi vendido.
Pode ser assustador, e um pouco enervante. Aqui está o que você pode esperar.
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Três Peças para uma hipoteca
Quando você aplica para uma hipoteca, há três aspectos a que hipoteca.
- O originador de empréstimo
- A empresa de empréstimo
- A Companhia Manutenção
A pessoa que você vai lidar com a pessoa é o originador de empréstimo: Eles fazem toda a papelada, e eles ajudá-lo a aplicar para o empréstimo. O originador envia o aplicativo para a empresa de empréstimo. Se você atender suas diretrizes, eles aprovar o empréstimo e agora você tem o dinheiro para comprar a casa. A empresa de empréstimo pode agir como a empresa de manutenção, bem como, mas mais do que provável que eles vão vendê-lo para outra empresa. A empresa de manutenção é que você escrever seu cheque mensal, a fim de pagar a casa.
Por sua hipoteca seria vendido
O seu originador de empréstimo é pago uma comissão por cada hipoteca que ele ou ela coloca.
O credor eo servicer, no entanto, tem que fazer seu dinheiro de volta mais lentamente, geralmente ao longo de 15 a 30 anos.
Se a empresa de empréstimo servidos todos os empréstimos que eles financiados, eles teriam que ter muitos milhares de milhões de dólares na mão para garantir que eles tinham o dinheiro disponível para fornecer esses empréstimos.
A maioria dos bancos e instituições seria rapidamente precisando de dinheiro se eles servidos todos os único empréstimo. Em vez disso, eles vão empacotá-los juntos (geralmente um monte de empréstimos com os níveis de risco semelhantes), e vendê-los a investidores (muitas vezes as agências governamentais como a Fannie Mae ou Freddie Mac). Estas empresas que investem vendê-los como títulos (você pode até ter algum do seu portfólio investido neles). Ao vender o empréstimo, a empresa de empréstimo agora tem dinheiro que eles podem emprestar para outro potencial comprador.
O que esperar com a sua nova empresa de assistência
É uma prática comum para o credor para vender a hipoteca, e é inteiramente legal para eles para fazê-lo sem o seu consentimento. O que eles devem fazer, no entanto, é fornecer-lhe com um aviso de que o empréstimo será atendido por uma empresa diferente.
Tanto o proprietário empréstimo antigo eo novo proprietário empréstimo deve enviar notificação não inferior a 15 dias antes da transferência. O novo credor deve fornecer detalhes de contato dentro de 30 dias após a conclusão da transferência para que você saiba para onde enviar o pagamento, e como entrar em contato se precisar de ajuda. E não se preocupe se você enviar o pagamento para o antigo credor! Você começa um período de carência de 60 dias, para que o seu empréstimo não será delinquente se você cometer um erro com o primeiro cheque vai para a nova empresa.
E sobre os detalhes da hipoteca? O pagamento permanecerá o mesmo (a menos que você tem um empréstimo ARM, caso em que os juros poderiam ajustar). Seu empréstimo vai continuar a funcionar da mesma forma que fez com o antigo credor, por isso, se você tinha 19 anos esquerda até que foi pago, você ainda tem 19 anos esquerda. A única diferença será o nome da empresa que você escrever no cheque (e o endereço onde você enviá-lo).
Uma coisa que pode ter um grande efeito sobre suas finanças são os termos de modificação do empréstimo. Existem programas disponíveis que permitem que você trabalhe com o seu credor para modificar os termos de seu empréstimo para que seja mais fácil para você pagar suas contas (a taxa de juros pode ser reduzida, a duração do empréstimo pode ser prorrogado, ou o empréstimo pode ser convertido a partir de variável de interesse fixo).
Se o empréstimo for vendido durante o tempo quando você está passando pelo processo de modificação, você provavelmente vai ter que começar tudo de novo.
Como evitar que seu Mortgage Vendido
Mas depois de todo esse trabalho encontrar exatamente o direito empresa que você quer fazer negócios com, há alguma coisa que você pode fazer? Quais são os seus direitos como o mutuário quando se trata de ter seu empréstimo vendidos?
Quando você assina o contrato para o seu empréstimo, há uma cláusula na maioria dos que dizem que têm o direito de vender a hipoteca para outra empresa de manutenção. Se você está recebendo um aviso de que seu empréstimo está sendo vendido, você tem basicamente duas opções: ir junto com ele, ou refinanciar com outra empresa.
Se você ainda tem que assinar a papelada, existem maneiras que você pode garantir que o empréstimo será de propriedade e servida pela empresa de origem. Tudo que você tem a fazer é pedir. Muitas vezes, grandes credores hipotecários, como os bancos em todo o país, não vai fazer essa promessa. Mas os credores menores e mais locais, como cooperativas de crédito, vai. Se você quer evitar ter sua hipoteca vendido, começar sua pesquisa com bancos locais e cooperativas de crédito.
Hipotecas são vendidas a cada dia
A linha inferior é que sua hipoteca é susceptível de ser vendido. Ela ajuda a manter as taxas de juros competitivas, que estimula a economia, e em toda a realidade não é muito provável que ver os efeitos negativos da venda. Mas tenha em mente que os erros acontecem. O processo é geralmente sem costura, mas ocorrem erros. Se você perceber que seu pagamento tenha mudado, os termos mudaram, ou algo simplesmente não parece certo, começar por chamar a nova empresa de empréstimo manutenção. Se isso não funcionar para fazer as coisas endireitaram, você pode registrar uma reclamação através do Financial Protection Bureau Consumidor.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.