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O que fazer se você se encontra em apuros com a sua casa
Comprar uma casa é normalmente um marco feliz. Você cruzou um grande limiar. Você alcançou um marco vida. Você se sente otimista e confiante sobre o futuro.
Eu não quero jogar água fria em seu partido, mas eu gostaria de estender uma nota de cautela.
A realidade é que milhões de proprietários acabaram por no encerramento. Muitas dessas pessoas já senti tão feliz e otimista sobre a sua compra, como você faz.
Afinal, quando você compra uma casa, a idéia de que aquela casa poderia um dia ser objecto de encerramento é talvez a última coisa em sua mente.
Como você pode evitar este risco? Leia.
Por que proprietários perdem suas casas?
A maioria das casas caem em foreclosure após os padrões proprietários – ou deixa de fazer pagamentos completos – em seu empréstimo hipotecário. Como isso acontece?
Às vezes, isso acontece porque o proprietário sobrecarregados, comprando mais casa do que eles poderiam razoavelmente acessíveis. Da mesma forma, o credor também ofereceu um empréstimo para um comprador não qualificado; alguém que não deveria ter sido concedido um empréstimo à habitação desse tamanho. (Antes da recessão, muitos credores não verificar a renda de uma pessoa antes de conceder um empréstimo. Não surpreendentemente, muitos candidatos a empréstimos fingiu que ganhou mais dinheiro do que eles realmente fizeram.)
Outras vezes, os padrões proprietários depois de serem atingidas com uma série de eventos de vida inesperadas, como perder o emprego ou enfrentando grandes contas médicas, o que afeta sua capacidade de fazer o seu pagamento mensal da hipoteca.
Em alguns casos, o proprietário levou a uma segunda hipoteca e gastou o dinheiro em passivos (em vez de ativos de geração de renda), o que diminuiu o seu valor líquido global e prejudicaram sua capacidade de pagar na segunda nota.
Em outros casos, o proprietário aceita uma hipoteca de taxa ajustável, assumindo que eles vão ser capazes de cumprir a obrigação de pagamento se a taxa sobe.
(A lei federal exige que o credor para divulgar a taxa de juros máxima que o proprietário pode pagar, nos termos da sua nota de hipoteca de taxa ajustável.) O proprietário goza de taxas de juros iniciais baixos por um tempo, mas quando essas taxas sobem, o proprietário descobre que consecução desses pagamentos é mais difícil do que tinha antecipado, e cai em atraso.
E em muitos casos, o proprietário percebe que ele ou ela está “debaixo d’água” em sua hipoteca (um conceito que discutiremos a seguir) e conclui que a caminhada de distância é a escolha mais razoável.
Como você pode ver, existem muitas razões pelas quais os proprietários de ficar para trás em seus pagamentos.
Como você pode se proteger?
Ninguém gosta de pensar sobre o processo de potencialmente enfrentando foreclosure. Mas temos de tomar um duro olhar para os fatores de risco que podem nos levar em direção à ameaça de encerramento, se quisermos desenvolver uma abordagem forte, responsável por nossas finanças pessoais.
Além disso, devemos também entender como o processo de encerramento funciona de modo que se o nosso futuro tomou um rumo para o pior, teríamos alguma idéia sobre o que poderia estava por vir. Isso vai nos ajudar a saber que outras opções que pode escolher.
Neste artigo, vamos primeira cobrir os principais fatores de risco que podem levar à exclusão e, em seguida, mergulhar no processo real.
Os riscos que conduzir ao encerramento
Cerca de 7 milhões de pessoas perderam suas casas durante a Grande Recessão, de acordo com a CBS News .
Embora o número de foreclosures tem abrandado desde então, muitos proprietários ainda estão em apuros. A partir do final de 2015, cerca de 4,3 milhões de proprietários estavam debaixo d’água, o que significa que o proprietário é dono de uma casa que vale menos do que a quantidade que deve em sua hipoteca.
Sendo subaquática em sua casa é um dos maiores fatores de risco, indicando o encerramento. Afinal, se a casa vale menos do que o saldo devedor, você pode concluir que ele simplesmente faz mais sentido para a pé.
Antes de tomar essa decisão, no entanto, aqui está uma palavra de advertência: se afastando detém grandes implicações para o seu crédito. Ele pode prejudicar a sua capacidade de comprar outra casa no futuro, bem como a sua capacidade de alugar casas, cartões de crédito abertas, contrair empréstimos em outros tipos de empréstimos, e até mesmo qualificar para certos empregos.
O que você deve fazer se sua casa está debaixo d’água? Você pode querer segurar a casa e esperar para a propriedade para recuperar seu valor. Se você precisa mover, você pode alugar a casa para um inquilino. Alternativamente, se você deve vender a casa, você poderia perguntar ao seu credor para aprovação da venda curta (nós vamos discutir isso abaixo) ou trazer dinheiro para a mesa de encerramento.
E se você não está debaixo d’água, mas você está lutando para fazer os pagamentos?
Em primeiro lugar, antes de comprar uma casa, comprar uma casa menos dispendiosa do que aquele para o qual você se qualifica. Você não precisa comprar uma casa custa o valor máximo do empréstimo que você qualifica para receber.
Muitas pessoas dentro do setor imobiliário dizem que a sua hipoteca em si deve devorar um terço do seu salário líquido. Este número não inclui reparos, manutenção, utilidades e outras despesas acessórias. No entanto, esse número pode estar muito alta. Tente esta abordagem, em vez disso: como regra geral, o objectivo para todos os seus pagamentos casa-relacionadas, incluindo utilitários, reparos e manutenção, para chegar a cerca de 25 a 30 por cento do seu salário líquido.
Além disso, manter um fundo de emergência que cobre pelo menos seis meses de suas despesas. Manter este fundo de emergência em uma conta poupança com base em dinheiro, em vez de quaisquer tipos de investimentos (como ações). Não toque neste para feriados, aniversários ou despesas anuais. Preservar este apenas para emergências verdadeiras.
Se você está lutando para fazer pagamentos, começam drasticamente corte de despesas em várias áreas de sua vida. Você está no meio de uma crise financeira; gastar como ele. Não basta cortar o cabo; vender toda a TV. Não basta marrom-saco seu almoço; mudar para um estudante universitário de arroz-e-feijão dieta até que você esteja de volta em seus pés. Ganhar dinheiro extra em cada segundo de reposição de suas noites e fins de semana com trabalho freelance, que você pode manipular online a partir de casa, enquanto seus filhos estão dormindo. Veja se você é elegível para refinanciar para uma hipoteca de interesse-taxa mais baixa.
Se você cair atrás em seus pagamentos e você não acho que você pode alcançá-los, é hora de vender a sua casa. Vender a sua casa é de longe preferível para o encerramento.
Se a sua casa vale menos do que a quantidade que você deve, você precisará de aprovação do seu credor para uma venda a descoberto. A venda a descoberto é uma venda da casa em que o mutuário recebe menos do que deve atualmente. O credor perde a diferença.
Se o credor percebe que eles são mais propensos a recuperar suas perdas através de uma venda a descoberto que através de um processo de encerramento tradicional, eles vão permitir que o mutuário para prosseguir com a listagem de sua propriedade como uma venda a descoberto.
vendas a descoberto são uma forma de evitar enfrentar as repercussões de crédito de um encerramento em grande escala, mas eles não são ideais. Tenha isso em seu bolso de trás como um último recurso.
Com tudo isso dito, vamos falar sobre o processo de encerramento real. Como você está prestes a ver, o processo de encerramento é bastante longa e há várias oportunidades dentro deste processo em que você pode tentar libertar sua casa através de uma venda a descoberto, em vez de um encerramento.
Vejamos o processo para que você possa entender o que está acontecendo ao longo de cada passo do caminho.
O processo de encerramento
Primeiro, um aviso: o processo varia de estado por estado. Em alguns estados, o credor detém o poder de venda e podem perseguir um “encerramento não-judicial.” O processo a seguir descrito a seguir é uma descrição muito generalizada do processo de encerramento judicial em alguns estados. Se você se encontra diante de uma eventual exclusão, falar com um advogado.
Uma vez por inadimplência em seus pagamentos de hipoteca, o credor pode, então, enviar um aviso público padrão, também conhecida como uma notificação de incumprimento ou de litispendência. Este apresentou publicamente Aviso de alertas padrão do mutuário que tenha havido uma violação de um acordo.
Após o mutuário tenha recebido a notificação de incumprimento, eles têm um período de carência, determinado por lei estadual, em que se pode restabelecer seu empréstimo, pagando o saldo em atraso excepcional e ser pego em dia com seus pagamentos de hipoteca. Este período de carência é conhecido como pré-encerramento.
Pré-encerramento é o período de tempo entre a notificação de incumprimento e quando uma propriedade podem ser recuperados ou vendidos em hasta pública. Durante este período de carência, o mutuário tem algumas opções para chegar até a data em seu empréstimo:
- O mutuário pode fazer seus pagamentos de up-to-date e restabelecer seu empréstimo, pagando os saldos em atraso.
- Eles podem aplicar para uma modificação do empréstimo para reduzir seus pagamentos de hipoteca.
- Eles podem tentar vender a propriedade a um terceiro para evitar a exclusão.
- Eles podem permitir que o imóvel a ser vendido em um leilão público pré-encerramento.
Se o mutuário é incapaz de restabelecer o seu empréstimo, o credor tem a capacidade de reaver a propriedade e tomar posse com a intenção de voltar a vender a propriedade. Propriedades que foram recuperados pelo credor (geralmente um banco) tornou conhecido como imóveis de propriedade (REO).
The Bottom Line
Seguir algumas orientações básicas para reduzir o risco de enfrentar uma crise pessoal hipoteca: comprar muito menos em casa do que você pode pagar. Mantenha um fundo de emergência com pelo menos seis meses no valor de despesas.
Criar múltiplos fluxos de renda, de modo que se uma fonte seca, o seu rendimento não vai cair para zero. Evite dívidas de consumo não-hipotecários, como empréstimos de carro ou dívida de cartão de crédito. Entenda como funciona o processo, para que você não vai cair em quaisquer surpresas.
Com isso dito, desfrutar da sua casa. A grande maioria dos proprietários não experimentar o encerramento. Você é experiente o suficiente para dar uma olhada pró-ativa nos principais fatores de risco que levam a essa experiência infeliz de modo que você pode proteger contra aqueles. E essas garantias, de modo geral, giram em torno do princípio de finanças pessoais atemporal de viver abaixo de seus meios.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.