Investir em imóveis é uma das mais antigas formas de investir, tendo sido em torno desde os primórdios da civilização humana. Antecedendo os mercados de ações modernas, o imobiliário é uma das cinco classes de ativos básicos que cada investidor deve considerar seriamente a adição ao seu portfólio para o fluxo de caixa único, liquidez, rentabilidade, impostos e benefícios de diversificação que oferece. Neste guia introdutório, iremos orientá-lo através dos fundamentos de investimento imobiliário, e discutir as diferentes maneiras que você pode adquirir ou tomar posse em investimentos imobiliários.

Primeiro, vamos começar com o básico: Qual é o investimento imobiliário?

O que está a investir Imóveis?

Investimento imobiliário é uma ampla categoria de operacionais, de investimento e atividades financeiras centrada em torno de fazer dinheiro a partir de propriedade ou fluxos de caixa tangíveis de alguma forma ligada a uma propriedade tangível.

Há quatro principais maneiras de ganhar dinheiro no mercado imobiliário:

1. Valorização imobiliária : Este é quando a propriedade aumenta de valor. Isto pode ser devido a uma mudança no mercado imobiliário que aumenta a demanda por imóveis em sua área. Ele poderia usar ser devido a atualizações que você colocar em seu investimento imobiliário para torná-lo mais atraente para potenciais compradores ou locatários. Valorização imobiliária é um jogo complicado, no entanto.
2. Fluxo de Caixa de renda (Rent) : Este tipo de investimento imobiliário centra-se na compra de um imóvel, como um prédio de apartamentos, e utilizá-lo para que você coletar um fluxo de dinheiro de aluguel. Renda fluxo de caixa pode ser gerada a partir de edifícios de apartamentos, edifícios de escritórios, casas de aluguel e muito mais.
3. Imóveis de rendimentos relacionados : Esta é a renda gerada por corretores e outros especialistas da indústria que ganham dinheiro através de comissões de compra e venda de propriedades. Ele também inclui empresas de gestão imobiliária que conseguem manter uma porcentagem de rendas em troca de executar as operações do dia-a-dia de uma propriedade.
4. Auxiliar Imóveis de Renda de Investimento : Para alguns investimentos imobiliários, esta pode ser uma enorme fonte de lucro. Rendimentos de investimento imobiliário auxiliar inclui coisas como máquinas de venda automática em edifícios de escritórios ou lavanderia na baixa renda apartamentos. Com efeito, eles servem como mini-empresas dentro de um investimento imobiliário maior, permitindo-lhe ganhar dinheiro com uma coleção semi-cativeiro de clientes.

A forma mais pura, mais simples de investimento imobiliário é tudo sobre fluxo de caixa das rendas em vez de apreciação . Investimento imobiliário ocorre quando o investidor, também conhecido como o senhorio, adquire um pedaço de um bem corpóreo, se isso é terra crua, terreno com uma casa sobre ela, terreno com um edifício de escritórios nele, terreno com um armazém industrial nele, ou um apartamento.

Ele ou ela, em seguida, encontra alguém que quer usar essa propriedade, conhecida como um  inquilino , e eles entram em um acordo. O inquilino é concedido o acesso a imóveis, para usá-lo sob certas condições, por um período de tempo específico, e com algumas restrições – alguns dos quais são dispostos em Federal, estaduais e leis locais, e outros de que são acordado no contrato de arrendamento ou contrato de locação . Em troca, o inquilino paga para a capacidade de usar o imobiliário. O pagamento ele ou ela envia para o proprietário é conhecido como “aluguel”.

Para muitos investidores, renda de investimentos imobiliários tem uma enorme vantagem psicológica sobre os dividendos e juros de investir em ações e títulos. Eles podem conduzir pela propriedade, vê-lo e tocá-lo com as mãos. Eles podem pintar a sua cor favorita ou contratar uma empresa de arquitetura e construção de modificá-lo. Eles podem usar suas habilidades de negociação para determinar a taxa de aluguer, permitindo um bom operador para gerar maiores taxas de capitalização , ou “taxas de capitalização”.

De vez em quando, os investidores imobiliários tornar tão equivocada quanto os investidores em ações durante bolhas do mercado de ações, insistindo que as taxas de capitalização, não importa. Não caia para ele. Se você é capaz de preço de seus taxas de aluguer de forma adequada, você deve desfrutar de uma taxa satisfatória de retorno do seu capital após contabilização do custo do imóvel, incluindo as reservas razoáveis ​​depreciação, impostos sobre a propriedade e renda, manutenção, seguros e outras despesas relacionadas. Além disso, você deve medir a quantidade de tempo necessário para lidar com o investimento, como o seu tempo é o bem mais valioso que você tem – é a razão pela qual a renda passiva é tão acarinhado pelos investidores. (Uma vez que suas participações são grandes o suficiente, você pode estabelecer ou contratar uma empresa de gestão do patrimônio imobiliário para lidar com as operações do dia-a-dia da sua carteira de imóveis em troca de uma porcentagem da receita de locação, transformando investimentos imobiliários que tinham sido geridos activamente em investimentos passivos.)

Quais são algumas das formas mais populares para uma pessoa para começar a investir em imóveis?

Há uma miríade de diferentes tipos de investimentos imobiliários uma pessoa pode considerar para a sua carteira.

 É mais fácil pensar em termos das principais categorias em que investimentos imobiliários queda com base nos benefícios únicos e desvantagens, características económicas e aluguel ciclos, locação termos habituais e práticas de corretagem do tipo de propriedade. Os imóveis são normalmente classificados em um dos seguintes grupos:

• Residencial investimento imobiliário – Estas são as propriedades que envolvem a investir em imóveis vinculados a casas ou apartamentos em que os indivíduos ou famílias vivem. Às vezes, investimentos imobiliários deste tipo têm um componente de negócios de serviços, tais como instalações de vida assistida para idosos ou edifícios de serviços completos para os inquilinos que querem uma experiência de luxo. Arrendamentos geralmente são executados por 12 meses, mais ou menos seis meses em ambos os lados, levando a um ajuste muito mais rápida às condições de mercado do que alguns outros tipos de investimentos imobiliários.
• Commercial investimento imobiliário – investimentos imobiliários comerciais em grande parte consistem em edifícios de escritórios. Estes contratos podem ser fechada durante muitos anos, resultando em uma faca de dois gumes. Quando um investimento imobiliário comercial está totalmente arrendado com os inquilinos a longo prazo que concordaram em taxas de arrendamento ricamente preços, o fluxo de caixa continua mesmo se as taxas de locação em propriedades comparáveis cair (desde que o locatário não ir à falência). Por outro lado, o oposto é verdadeiro – você poderia encontrar-se ganhar as taxas de arrendamento abaixo do mercado significativamente em um edifício de escritórios, porque você assinou contratos de locação de longo prazo antes de taxas de locação aumentou.
• Industrial investimento imobiliário – Propriedades que estão sob o guarda-chuva de imóveis industriais podem incluir armazéns e centros de distribuição, unidades de armazenamento, fábricas e montadoras.
• Retail investimento imobiliário  – Alguns investidores querem possuir propriedades, tais como centros comerciais, shoppings, ou shoppings tradicionais. Os inquilinos podem incluir lojas, salões de beleza, restaurantes e empresas similares. Em alguns casos, as taxas de aluguer incluem uma porcentagem das vendas de varejo de uma loja para criar um incentivo para o proprietário para fazer tanto quanto ele, ela, ou o que pode para tornar a propriedade de varejo atraente para os compradores.
• De uso misto investimento imobiliário  – Esta é uma categoria abrangente para quando um investidor se desenvolve ou adquire uma propriedade que inclui vários tipos de investimentos imobiliários acima mencionados. Por exemplo, você pode construir um edifício de vários andares que tem de varejo e restaurantes no térreo, espaço de escritório nos próximos poucos andares e apartamentos residenciais nos pisos restantes.

Você também pode se envolver no lado do empréstimo de investimento imobiliário por:

• Possuir um banco que subscreve hipotecas e empréstimos imobiliários comerciais. Isso pode incluir a propriedade pública de ações. Quando um investidor institucional ou indivíduo está analisando ações de bancos, vale a pena prestar atenção à exposição imobiliário dos empréstimos bancários.
• Underwriting hipotecas privadas para indivíduos, muitas vezes com taxas de juros mais altas para compensá-lo pelo risco adicional, talvez incluindo uma provisão de crédito de locação-a-próprio.
• O investimento em títulos mezanino, que permite que você emprestar dinheiro a um projeto imobiliário que você pode, então, converter em participação acionária se não é reembolsado. Estas são algumas vezes usados ​​no desenvolvimento de franquias de hotéis.

Há sub-especialidades de investimento imobiliário, incluindo:

• Locação de um espaço para que você tenha pouco capital amarrado nele, melhorá-lo, em seguida, sub-leasing que mesmo espaço aos outros para taxas muito mais elevadas, criando retornos incríveis em capital. Um exemplo é um negócio do escritório flexível bem administrado em uma cidade grande, onde os trabalhadores menores ou móveis pode comprar tempo do escritório ou alugar escritórios específicos.
• Aquisição de certificados de impostos lien. Estes são uma área esotérica de investimento imobiliário e não apropriado para hands-off ou investidores inexperientes, mas que – nas circunstâncias certas, no momento certo, e com o tipo certo de pessoa – gerar retornos elevados para compensar as dores de cabeça e riscos envolvidos.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Em cima de tudo isso, você pode realmente investir em imóveis através de algo conhecido como um fundo de investimento imobiliário, ou REIT. Um investidor pode comprar REITs através de uma conta de corretagem, Roth IRA, ou outra conta de custódia de algum tipo. REITs são únicos porque a estrutura tributária em que são operados foi criado para trás durante a administração Eisenhower para incentivar os pequenos investidores a investir em projetos imobiliários que de outra forma não seria capaz de suportar, como a construção de centros comerciais ou hotéis. As empresas que optaram pelo tratamento REIT não pagam imposto de renda federal em seus lucros das empresas, desde que seguir algumas regras, incluindo um requisito para distribuir 90% ou mais dos lucros aos acionistas como dividendos.

Uma desvantagem de investir em REITs é que, ao contrário de ações ordinárias, os dividendos pagos sobre eles não são “dividendos qualificados”, ou seja, o proprietário não pode aproveitar as baixas taxas de imposto disponíveis para a maioria dos dividendos. Em vez disso, os dividendos de fundos de investimento imobiliário são tributados à taxa pessoal do investidor. No lado positivo, o IRS posteriormente decidiu que os dividendos REIT gerados dentro de um abrigo de imposto como um Rollover IRA não são em grande parte sujeita ao imposto de renda de negócio independentes para que você pode ser capaz de mantê-los em uma conta de aposentadoria, sem muita preocupação de complexidade fiscal , ao contrário de uma parceria limitada mestre.

(Se você estiver interessado em aprender mais sobre esses títulos exclusivos, comece por verificar  Investimento Imobiliário Através de REITs, que cobre REIT liquidez, equidade, como usar REITs à sua imobiliário vantagem investir, e muito mais.)

Investir em imóveis através Proprietário de Casa

Para todas as opções de investimento imobiliário disponíveis para os investidores, a pessoa média está indo para obter sua primeira experiência de propriedade imobiliária da maneira tradicional: Ao comprar uma casa.

Eu nunca visto a aquisição de uma casa exatamente da mesma maneira a maioria da sociedade faz. Em vez disso, eu prefiro pensar de residência principal de uma pessoa como uma mistura de utilidade pessoal e avaliação financeira, e não necessariamente um investimento. Para ser mais direto, uma casa não é um investimento da mesma maneira um prédio de apartamentos é. No seu melhor, e sob o mais ideal de circunstâncias, a estratégia mais segura é pensar em uma casa como um tipo de poupança forçada conta que lhe dá um monte de uso pessoal e alegria enquanto você nele residir.

Por outro lado, quando você se aproxima da aposentadoria, se você tomar uma visão holística de sua riqueza pessoal, a propriedade definitiva de uma casa (sem qualquer dívida contra ele) é um dos melhores investimentos que uma pessoa pode fazer. Não só a equidade ser aproveitado através do uso de certas transações, incluindo hipotecas reversas, mas o fluxo de caixa salvo de não ter de alugar geralmente resulta em poupança líquida – o componente de lucro que teria ido para o locador efetivamente permanece no proprietário do bolso. Este efeito é tão poderoso que mesmo em 1920 os economistas estavam tentando descobrir uma maneira para que o governo Federal para tributar a poupança em dinheiro acima de alugar para os proprietários livre de dívidas, considerando-a uma fonte de renda.

Este é um tipo diferente de investimento, embora – algo conhecido como um “investimento estratégico”. Eram a economia a entrar em colapso, enquanto você poderia pagar os impostos sobre a propriedade e manutenção básica, ninguém poderia expulsá-lo de sua casa. Mesmo se você tivesse que crescer o seu próprio alimento em um jardim, há um nível de segurança pessoal lá que importa. Há momentos em que os retornos financeiros são secundárias a outras considerações mais práticas. Faça o que fizer, porém, não sacrificar a sua liquidez para tentar construir a equidade em seus investimentos imobiliários muito rapidamente, como que pode levar ao desastre (incluindo falência).

Se você está economizando para adquirir uma casa, um dos grandes erros que vejo é os novos investidores colocar seu dinheiro no mercado de ações, seja através de ações individuais ou fundos de índice. Se você tem alguma chance de que necessitam para tocar o seu dinheiro dentro de cinco anos ou menos, você não tem nenhum negócio estar em qualquer lugar perto do mercado de ações. Em vez disso, você deve estar seguindo um mandato de investimento conhecido como preservação de capital. Aqui estão os melhores lugares para investir dinheiro que você está economizando para um pré-pagamento.

Qual é melhor – Investimento Imobiliário ou investir em ações?

Uma das perguntas mais comuns que encontro envolve a atratividade relativa de investir em ações contra a investir em imóveis. A versão curta é que é um pouco parecido com comparando baunilha e chocolate sorvete. Eles são diferentes, e como o seu patrimônio líquido cresce, você pode até achar que ambos têm um papel a desempenhar na sua carteira global. Sua personalidade também irá informar sua decisão, como algumas pessoas são mais temperamento voltado para detenção de acções ou propriedade imobiliária, respectivamente.

Riscos de Investimento Imobiliário

Uma percentagem substancial de retornos imobiliários são gerados devido ao uso de alavancagem. Uma propriedade imobiliária é adquirido com uma percentagem do capital, sendo o restante financiado com dívida. Isso resulta em maior retorno sobre o patrimônio líquido para o investidor imobiliário; mas se as coisas correrem mal, pode resultar em ruína muito mais rapidamente do que uma carteira de ações ordinárias totalmente pagas. (Isso é verdade mesmo que este último diminuiu 90% em um cenário Grande Depressão, como ninguém poderia forçá-lo a liquidar).

É por isso que os investidores imobiliários mais conservadores insistem em um rácio da dívida em capital de 50%, ou, em casos extremos, estruturas de capital próprio de 100%, o que ainda pode produzir bons retornos se os ativos imobiliários foram selecionados sabiamente. Bilionário Charlie Munger fala sobre um amigo dele antes do colapso 2007-2009 imobiliário. Este amigo, um proprietário muito rico na Califórnia, olhou para as altas avaliações em suas propriedades e disse para si mesmo: “. Eu sou mais rico do que eu jamais precisaria ser Não há nenhuma razão para eu correr riscos por causa de mais “. Este amigo vendeu muitos de seus propriedades e usou os recursos para pagar a dívida sobre os restantes que ele pensou que o mais atraente. Como resultado, quando a economia entrou em colapso, os mercados imobiliários foram em tumulto, as pessoas foram perdendo suas propriedades para o encerramento, e ações de bancos foram em colapso – ele não precisa se preocupar com nada disso. Mesmo como rendas caiu devido ao inquilino dificuldades financeiras, foi tudo ainda excedente de caixa e ele estava armado com fundos que mantinham reabastecer-se, deixando-o tomar vantagem de comprar os ativos todo mundo foi forçado a vender.

Pare de tentar ficar rico tão rapidamente, e se contentar em fazer isso da maneira certa. Você vai ter muito menos estresse em sua vida, e ele pode ser muito divertido.

Algumas considerações finais sobre Investimento Imobiliário

Claro, este é apenas o início de sua jornada para a compreensão do tema, como nós mal arranhamos a superfície. investimento imobiliário leva anos de prática, experiência e exposição para apreciar verdadeiramente, entender e dominar.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Author: Ahmad Faishal

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