Os agentes imobiliários são desprezados ou amados, dependendo do sucesso que têm em servir seus clientes. Algumas pessoas não entendem o que os agentes fazem – e se perguntam se não podem fazer por si mesmas enquanto economizam dinheiro.
A verdade é que alguns compradores e vendedores poderiam gerenciar muito bem por conta própria. Um agente com classificação A pode trazer valor agregado para uma transação, mas para alguns consumidores, isso não é necessário. Quem prioriza uma transação rápida e a facilidade de se representar pode preferir ficar sem um agente, mas muitos acharão que é mais trabalho do que desejam. Essa decisão depende de suas circunstâncias, além de quanto tempo e dinheiro você gasta na compra ou venda de sua casa.
Você pode ganhar mais dinheiro sem um agente?
Como vendedor, você pode encontrar seu próprio comprador. Mas um agente pode ser capaz de ajudá-lo a obter mais resultados financeiros. Segundo a Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR), a diferença pode ser de 40% ou mais. Depende muito do mercado imobiliário, da sua localização e de outros fatores.1
No mercado de um vendedor, quase qualquer um pode colocar um sinal de venda e atrair ofertas. Isso ocorre porque compradores ansiosos estão movimentando depósitos de dinheiro no ar. Nessa situação, esteja preparado para lidar com várias ofertas. Você também deve estar preparado para lidar com uma possível ação judicial, extrair dinheiro de um comprador, passar por uma inspeção residencial e fechar um acordo. Nos mercados de compradores, há menos compradores, o que torna os serviços de um agente ainda mais valiosos.
Nota : Segundo a NAR, quase 90% dos compradores compram uma casa através de um agente imobiliário. Você pode perder o acesso a muitos desses compradores se decidir vender sua casa por conta própria.
Os benefícios do agente de um vendedor
A menos que você frequente regularmente todas as casas abertas de sua vizinhança, você pode não possuir informações íntimas sobre o interior das casas dos vizinhos nem saber por que algumas são vendidas por preços mais altos do que outras. Agentes experientes têm esse conhecimento e o utilizam para posicionar sua casa para vender pelo preço mais alto possível.
Os principais agentes da lista vendem casas todos os dias. Os serviços que a maioria dos agentes de listagem oferecem aos vendedores incluem:
Materiais de marketing e sistemas de vendas comprovados
Visitas virtuais profissionais e fotografia
Ampla exposição à Internet
Promoção em reuniões da empresa e reuniões de serviço de listagem múltipla (MLS)
Networking com outros agentes imobiliários
Orientação de preços de acordo com dados de mercado e vendas recentes
Referências home stager, inspetor e prestador de serviços de reparo
Feedback do comprador e exibições privadas
Confirmação de qualificações de potenciais compradores
Experiência em contra-oferta e negociação, especialmente com várias ofertas
Orientação para passar pela inspeção residencial sem fazer reparos
Sugestões para lidar com baixas avaliações
Benefícios do agente do comprador
Feito corretamente, o trabalho do agente do comprador é colocar os interesses do comprador acima dos interesses do agente. Isso significa que eles devem divulgar todos os fatos relevantes, manter as informações do comprador em sigilo, fornecer informações suficientes para comprar uma casa e negociar habilmente em seu nome.
Existem vários serviços que você pode esperar receber do agente de um comprador que talvez não seja possível obter por conta própria. Além de ouvir as listagens antes que as casas estejam disponíveis ao público, os agentes podem:
Fornecer vendas comparáveis dos impostos
Forneça dados de vendas do MLS com base em pesquisas no mapa
Puxe perfis de propriedades que refletem o histórico de vendas, dados de propriedades, dados demográficos e serviços de bairro
Obter uma cópia dos documentos históricos da casa
Executar relatórios sobre as proporções preço de tabela do agente de listagem e preço de venda
Calcular fatos e tendências anuais sobre uma área
Sugerir estratégia de preços
Prepare uma oferta forte que apresente ao comprador a melhor luz, com base nas demandas do mercado e na interação / rede do agente
Revise os documentos para verificar brechas e obtenha divulgações
Forneça um buffer entre você e o agente do vendedor
Saiba no que você está se metendo
Se você se sentir competente para lidar com uma venda ou compra por conta própria, poderá optar por trabalhar sem um agente. Mas você sempre pode se perguntar se pagou demais ou aceitou um preço muito baixo.
Trabalhar com um corretor de imóveis pode trazer muita tranqüilidade durante uma transação importante, esteja você comprando ou vendendo. E isso pode deixar você com mais dinheiro no banco. Se você está pensando em fazer isso sozinho, certifique-se de entender completamente o trabalho que um agente realiza – e o que você precisa cobrir se estiver se representando.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
Optar por listar sua casa é sempre uma grande decisão, mas fazê-lo durante uma pandemia pode ser ainda mais difícil. Nesse cenário, várias preocupações de saúde e segurança – e possíveis problemas econômicos – podem estar sobrepostas às condições típicas de mercado que você considerará antes de tomar a decisão final de vender.
Se você está em dúvida sobre vender sua casa durante uma pandemia, aqui está o que você deve ter em mente.
Vendendo sua casa durante uma pandemia
É possível vender sua casa durante uma pandemia, e muitos proprietários estão fazendo exatamente isso. Embora o estoque de moradias possa ser baixo em todo o país, os dados mostram que os americanos definitivamente ainda comprarão casas, apesar de uma crise de saúde que possa estar acontecendo ao seu redor. Em maio de 2020, durante a pandemia de COVID-19, os pedidos de compra de uma casa aumentaram quase 11% em relação ao mesmo mês de 2019. Eles também foram 26% superiores a abril de 2020.
Ainda assim, esse ritmo de atividade não significa que tudo sempre será como sempre. O processo de compra e venda de uma casa será um pouco alterado pelas condições atuais. As avaliações podem ser adiadas ou concluídas usando inspeções diretas ou digitais, muitos fechamentos podem ocorrer em estacionamentos ou na calçada, e pode haver protocolos de limpeza rigorosos que você deseja seguir ao mostrar a casa.
Dica : Você também deve fornecer um tour virtual e outros ativos digitais. Os pedidos para isso aumentaram quando a pandemia de coronavírus começou a se espalhar nos EUA no início de março de 2020.
Prós e contras de vender em uma pandemia
As transações imobiliárias podem parecer diferentes durante uma pandemia, mas isso não significa que vender a sua casa esteja fora de questão. Apesar de tudo, há vantagens definidas em vender sua casa em meio a uma pandemia. Por um lado, os preços das casas ainda podem estar subindo. Por exemplo, mesmo enquanto a economia estava em recessão, os preços médios das casas ainda aumentavam 5,5% ano a ano em abril de 2020.
“Para os vendedores, os preços estão subindo agora e subindo nos últimos anos”, disse Kerron Stokes, uma imobiliária da RE / MAX Leaders no Colorado, ao The Balance por e-mail. “Portanto, é um bom momento para vender, mesmo que você precise esperar um pouco mais para encontrar um comprador.”
Há também as taxas de hipoteca do mercado a serem consideradas, o que pode significar um pagamento mais acessível em sua nova casa ou, se você preferir, um orçamento maior para trabalhar ao comprar. Em 2 de julho de 2020, as taxas estavam em níveis históricos baixos, com média de 3,07% para uma hipoteca de 30 anos e 2,56% para uma hipoteca de 15 anos, de acordo com Freddie Mac.
No lado negativo, ainda existem riscos potenciais à saúde com que se preocupar. Apresentações, avaliações, inspeções e compromissos com empresas titulares podem aumentar sua exposição à contração do vírus.
Nota : no mínimo, vender sua casa durante uma pandemia significará protocolos de limpeza mais rigorosos antes e depois das apresentações.
O processo também pode levar mais tempo. De acordo com realtor.com, a casa média demorava 13 dias a mais para vender a partir da semana que terminou em 20 de junho, em comparação com o mesmo período de 2019.
No início de julho, o número médio de dias no mercado estava em declínio. Jen Horner, um agente da RE / MAX Masters em Utah, disse ao The Balance por e-mail. Há outras partes da transação que também podem demorar.
“Novos procedimentos e fechamentos temporários causaram atrasos, juntamente com a ansiedade do vendedor e do comprador”, disse Horner. “Existem muitas partes móveis em uma transação imobiliária e os fechamentos temporários e novos procedimentos bancários causaram atrasos e, em alguns casos, soluções alternativas necessárias”.
Prós e contras da venda durante uma pandemia
Prós
As taxas de hipoteca podem ser baixas para sua próxima compra de casa
Os preços das casas ainda podem estar subindo
Você provavelmente encontrará apenas compradores sérios
Contras
Pode haver riscos potenciais à saúde a serem considerados
Pode ser necessário ser mais diligente em limpar e higienizar sua propriedade
Pode levar mais tempo para vender
Talvez você não seja capaz de hospedar uma casa aberta ou usar outras táticas de marketing pessoalmente
Você deveria apenas esperar?
Esperar também pode ter seus benefícios. Principalmente, isso pode significar riscos reduzidos à saúde e um ambiente mais seguro para a sua família vender. Essa opção também pode significar que o marketing tradicional pessoal, como casas abertas, pode acontecer novamente à medida que abrigar em casa e reunir restrições facilitar, possivelmente facilitando a venda da sua casa.
Atrasar sua venda também pode dar a você mais tempo para melhorar sua propriedade, aumentando potencialmente seu valor (e seus lucros de vendas) no processo.
A maior desvantagem da espera é que você pode perder os fortes preços das casas no mercado. Susan Abrams, uma agente da Warburg Realty, disse ao The Balance por e-mail que talvez seja melhor vender no início de uma crise econômica ou de um evento sem precedentes.
“Historicamente, durante uma crise, são necessários vários anos para que os preços atinjam seus níveis mais baixos”, disse Abrams. “Portanto, é recomendável precificar sua casa de forma realista e vender no início de uma crise econômica ou de um evento histórico sem precedentes, como uma pandemia. Uma segunda onda do vírus pode causar mais danos aos preços dos imóveis e, portanto, esperar para vender pode resultar em um vendedor atingindo um preço de venda mais baixo. ”
Importante : E lembre-se: as taxas de hipoteca podem subir de seus níveis historicamente baixos. Isso pode desencorajar os compradores a entrar no mercado mais tarde.
Outros fatores a considerar antes de vender
Antes de vender sua casa durante uma pandemia, você deve levar em consideração alguns fatores – principalmente sua saúde e a de seus entes queridos. Se você ou alguém da sua família estiver em uma categoria de alto risco para contrair o coronavírus, uma venda que envolva contato com visitantes ou prestadores de serviços externos pode não ser aconselhável. Certifique-se de falar com seu médico, se este for o caso.
Você também deve considerar o estado atual de sua renda e emprego, pelo menos se planeja comprar uma nova casa. Se o seu pagamento foi cortado ou você perdeu o emprego devido à pandemia, isso pode atrasar ou dificultar significativamente sua capacidade de obter uma hipoteca, pois os credores adicionam critérios de verificação de renda e reforçam os padrões de crédito em uma variedade de produtos de empréstimo em meio à incerteza econômica .
Preparando-se para vender sua casa
Com as apresentações pessoalmente mais escassas durante uma pandemia, os proprietários desejam que as fotos, vídeos e outros recursos online de suas listagens sejam os mais fortes possíveis.
“Para obter a venda mais lucrativa no momento, os vendedores devem otimizar suas casas de lixo, para que a fotografia e os passeios virtuais possam ser maximizados”, disse Abrams. “É mais importante do que nunca desorganizar”.
Dica : Consultar um corretor de imóveis local também é uma idéia inteligente. A Associação Nacional de Corretores de Imóveis possui diretrizes para proteger os agentes e os compradores e vendedores com os quais trabalham.
A linha inferior
Não há resposta certa ou errada quando se trata de vender uma casa durante uma pandemia. Considere sua saúde, suas prioridades como vendedor, suas perspectivas financeiras durante tempos econômicos incertos e os riscos e recompensas gerais de prosseguir com a listagem de sua casa. Se você ainda não tiver certeza de qual caminho seguir, consulte um corretor de imóveis e seu médico para obter orientação.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
Feira Mercado Rent é a quantidade estimada de dinheiro que uma propriedade com um determinado número de quartos, em uma determinada área do país, vai alugar para.
Como é justo Mercado Rent Calculado?
Feira de renda de mercado é uma renda estimativa bruta, que inclui o aluguel de base, bem como os utilitários essenciais que o inquilino seria responsável pelo pagamento, tais como gás ou elétrico. Ele não inclui utilitários não essenciais, tais como telefone, televisão ou internet.
HUD chega aos números para cada área com a ajuda de dados do censo e por meio de pesquisas locatário. Todos os anos, HUD compila uma lista das rendas de mercado justo para mais de 2.500 municípios metropolitanas e não-metropolitanas.
O que é justo Mercado Rent usado para?
Rendas justo de mercado são usados para determinar os valores de comprovante de aluguer de programas de habitação assistência do governo, como Section 8 (Programa de Habitação Escolha voucher).
Também conhecido como: FMR, Mercado Rent
Exemplo: Na cidade de Newark, New Jersey, o aluguel justo de mercado para um apartamento de dois quartos é de R $ 1200. O aluguel justo de mercado para um quarto é de US $ 1000.
O que é o ponto 8?
Section 8 é um programa que fornece assistência financeira a certos indivíduos para ajudá-los dar ao luxo de alugar uma casa. O programa dá vouchers de habitação para estes indivíduos. Para se qualificar para receber um voucher, você não pode fazer mais do que uma certa quantidade de dinheiro a cada ano, com base no número de pessoas no agregado familiar.
Se um proprietário concorda em alugar a um ponto 8 inquilino, o programa Seção 8 vai primeiro inspecionar o imóvel para se certificar de que atende a determinados padrões. Se a propriedade passa a inspeção, em seguida, o proprietário será pago diretamente a cada mês pelo programa Seção 8.
Quanto seção 8 Opções de Pagamento?
Section 8 irá determinar o valor do voucher pela primeira descobrir o número de pessoas na casa.
Ela irá então determinar o tamanho do apartamento da família se qualifica para. Por exemplo, uma família de três pessoas podem se qualificar para um voucher de dois quartos.
Desde o aluguel justo de mercado para uma unidade pode variar muito, dependendo da área do país a unidade está localizada em, Seção 8, em seguida, definir o valor do voucher usando o aluguel justo de mercado para a região específica. Dependendo da renda do inquilino, o voucher pode não cobrir o montante total da renda mensal. O inquilino pode ainda ser responsável pelo pagamento de uma parte da renda mensal.
Como definir o preço certo para o seu aluguer
Haverá um valor máximo que você será capaz de cobrar por seu aluguer com base em uma série de fatores diferentes. Esses fatores podem incluir:
Localização: A localização de sua unidade desempenha um papel enorme na definição do aluguel. Se a sua propriedade está localizada em uma cidade desejável, você pode cobrar mais. Se o imóvel está localizado na melhor zona de escola na cidade, você pode ser capaz de obter uma renda ainda maior. Duas unidades que são apenas dois quarteirões de distância um do outro pode comandar muito diferentes rendas, porque eles estão em cidades diferentes ou em diferentes distritos escolares.
Tamanho: Haverá um valor máximo que você vai ser capaz de cobrar com base na metragem quadrada e número de quartos e banheiros sua unidade tem.
Comodidades: Se a sua propriedade tem uma excelente vista, espaço ao ar livre, ar condicionado central, ou foi recentemente renovado, você pode ser capaz de cobrar mais por sua unidade em comparação com outras unidades na área, que são semelhantes em tamanho para a sua unidade.
Demanda: Se houver muitas unidades disponíveis na sua área e não que muitos inquilinos interessados, você pode ter que baixar o preço na sua unidade para obtê-lo alugado.
Pode ser muito complicado para o seu preço de aluguer corretamente. Trata-se de tentativa e erro. Encontrar pelo menos três propriedades em sua área, que são semelhantes ao seu pode ser útil para determinar o preço certo.
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Comprando sua “segunda casa” primeiro poderia ser um caminho acessível para casa própria
Não é um momento fácil para ser um homebuyer pela primeira vez – especialmente se você vive em um lugar onde o inventário de casas de partida é baixo, baixo-pagamento requisitos são altos, e os preços dos imóveis estão acima da média. Isso inclui locais caros, como Nova York, Vale do Silício, e Miami, mas até mesmo cidades de médio porte e pequenos, como Stamford, CT, Providence, RI, e Lansing, MI pode ser difícil para os compradores.
Mas isso não quer agitar o desejo de criar raízes.
Assim, alguns habitantes dessas áreas de alto custo estão tomando um caminho surpreendente para a casa própria: Comprar suas “segundas habitações”, continuando a alugar sua residência principal. A compra pode ser um lugar para escapar para os fins de semana, um lugar que você passar férias, ou um lugar que você considere alugar para outros como um gerador de dinheiro. Mas é também de acordo com a crença generalizada de que a propriedade de imóveis é um bom investimento.
“Quando você olha para ele, cada geração tem tentado a acumular riqueza através de propriedade”, diz Mitchell Roschelle, PwC parceiro e um dos fundadores da sua prática assessoria imobiliária. “A maior coisa sobre a casa própria é se você possui o tempo suficiente para pagá-lo fora, você acumulou riqueza.” Essa “poupança forçada”, diz ela, é um ativo que você pode desenhar em para a aposentadoria, a vida posterior, ou outros objetivos .
Mas isso não significa que a compra de uma casa de férias, enquanto você ainda está alugando é necessariamente o movimento certo para você.
Aqui estão algumas coisas que você precisa considerar.
The Real Estate Fundamentação
Há um argumento a ser feita para investir em imóveis, diz Mark Zandi, economista-chefe da Analytics Moody. “Após o busto, ninguém iria tocar casas unifamiliares, exceto os abutres”, diz ele. “Mas, no último ano ou dois, mais e mais pessoas estão interessadas em imóveis residenciais como uma maneira de fazer algum dinheiro … Real estate parece que está voltando.” National Association of Realtors economista Lawrence Yun concorda.
“O regime da propriedade tem, a longo prazo, desde a acumulação de riqueza, porque valores de propriedade têm crescido ao longo do tempo”, diz ele. “Essa valorização pode fornecer capital para compras de comércio para cima.”
Potencial Preço Valorização
Todos os imóveis é, naturalmente, local. Há também uma grande diferença em comprar um fixador superior – e colocar em algum capital próprio suor nos fins de semana – contra a compra de um lugar intocada e suando sobre onde colocar o seu chaise no convés.
Mas também vale a pena olhar para o que os preços tendem a fazer nas áreas orientada para férias. Trulia usa dados do censo para comparar valorização do preço em férias CEPs contra os não-férias. Em 2012 e 2013, ano-sobre-ano valorização em áreas não-férias foi cerca de três vezes maior que em uns férias (6,6 por cento para as áreas não-férias no último trimestre de 2013, em comparação com 1,9 por cento para as áreas de férias). Em outras palavras, uma casa comprada em uma cidade ou bairro era provável que apreciar em valor mais rapidamente do que um lugar fim de semana que você pode comprar em uma cidade de praia ou localidade rural.
Mas ao longo dos últimos anos, a diferença diminuiu significativamente, com áreas de férias em movimento, ocasionalmente, à frente. Em dezembro passado, os preços em áreas de férias subiram 5,2 por cento em relação ao ano anterior, em comparação com 5 por cento nas não-férias.
Olhando para o futuro, Trulia prevê um campo bastante, mesmo jogando.
O custo de possuir
Também é importante entender que a compra de uma segunda casa é provável que custar-lhe um pouco mais do que comprar um em primeiro lugar. A exigência de pagamento para baixo provavelmente será um pouco maior, como será a taxa de juros sobre uma hipoteca – da ordem de 50 a 100 pontos base, de acordo com Yun. “Da perspectiva de um credor, é considerado mais arriscado”, explica ele. Isso porque, se a casa não é sua residência principal e você cair em tempos difíceis, é mais fácil para ir embora, porque você ainda vai ter um lugar para viver.
Você pode pagar?
Esta é a grande questão, e é um que é fácil de errar. O maior erro que os compradores de casas pela primeira vez fazer é não compreender o custo de propriedade, diz Roschelle. “Eles olham para o pagamento mensal e chegar a algum número para utilitários que teria pago se eles estavam alugando.
Esquecem-se que a caldeira é circa 1987 e eles precisam ter 1 por cento do valor da casa que havia guardado porque algo vai quebrar.”
Sua diretriz: Se o aluguel escalada para o lugar que você está vivendo o dia-a-dia, mais os custos da segunda casa estão empurrando 50 por cento de sua renda, não faz sentido. Uma maneira de manter os custos do seu lugar de férias em cheque é comprar em um lugar com uma associação de proprietários de casas que cuida da manutenção previsível: cuidado do gramado, remoção de neve, e similares.
Será que vai ser um Moneymaker?
Airbnb e sites como HomeAway torná-lo mais fácil de usar sua casa de férias quando quiser e lucrar com isso quando você não faz. “É como o sonho americano em esteróides”, diz Roschelle. “Eu não estou indo só para ele próprio, eu vou transformá-lo em um negócio.” Vá com cuidado, no entanto. Se você alugar a sua casa para fora para menos de 14 dias por ano, você não tem que pagar impostos sobre o dinheiro. Mais do que isso, porém, e você está entrando em um mundo complicado de tributação que exige a manutenção de registros clara e diligente. Você também se tornou um senhorio, que é (no mínimo) uma trabalheira e (no máximo) um segundo emprego.
Pode um aposentado futuro quero comprar You Out?
Você está olhando para comprar em um lugar onde alguns aposentado pode, eventualmente, quer criar raízes? “Eu acho que as perspectivas para os valores de habitação são muito bons, especialmente para áreas onde você vai ver um monte de aposentados nas próximas décadas”, diz Zandi. Se isso é uma consideração, pensar sobre o que uma pessoa mais velha pode querer em uma casa como você olha: salas e portas largas, uma suite principal no primeiro andar, uma entrada sem escadas. Você pode não ser capaz de capturar todas essas coisas (uma percentagem muito pequena do parque habitacional nos EUA têm todos eles), mas quanto mais, melhor.
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Saiba como investimentos imobiliários pode aumentar o valor de sua carteira.
Quando você compra certificados de ações de uma empresa, você está olhando para apreciação do valor das ações e renda talvez dividendos, se a empresa paga-lo. Com títulos, você está olhando para a produção de renda sobre a taxa de juros paga pelos títulos. Com investimentos imobiliários, há ainda mais maneiras de obter um retorno sobre o investimento. Saiba as maneiras em que o seu investimento imobiliário pode aumentar em valor, bem como prestar um bom fluxo de caixa.
1. fluxo de caixa de Aluguer de Renda
Como é o caso com um estoque que paga dividendos, um imóvel alugado adequadamente seleccionados e geridos pode fornecer um fluxo de renda estável na forma de pagamentos de aluguel. tipicamente de locação de imóveis retornos excedam os rendimentos de dividendos.
investidores imobiliários também têm mais controle sobre os riscos para seu fluxo de caixa. Embora haja quedas nos preços dos imóveis e mercados lentos, as pessoas que possuem a propriedade de investimento residencial geralmente alugá-lo por muitos anos, sem experimentar diminuições correspondentes em aluguel quantidades.
2. Os aumentos no valor devido à valorização
Historicamente, imobiliário tem demonstrado ser uma excelente fonte de lucro devido ao aumento global no valor da propriedade de investimento ao longo do tempo. Claro, os analistas nem sempre pode prever as tendências do setor imobiliário, que variam de forma significativa em todo o mundo.
3. Melhorar a sua propriedade do investimento – Mais Valor em Venda
Enquanto ele está fornecendo fluxo de caixa, você também pode melhorar sua propriedade de investimento para ganhar mais lucro você deve escolher para liquidá-la. Atualizações para a aparência ea funcionalidade de uma propriedade de investimento pode aumentar significativamente o seu valor. Como tendências e estilos mudar, mantendo a propriedade interessante para locatários podem ajudá-lo a manter o seu valor.
Para um máximo retorno sobre o investimento, fazer a anotação de melhorias que, na verdade, aumentar o valor de uma propriedade. Instalação de aparelhos e janelas de energia eficiente aumenta o valor de uma propriedade, assim como a adição de um banheiro e remodelação de uma sala. Isolamento de uma propriedade também aumenta o seu valor.
4. A inflação é seu amigo quando se trata de alugar
Embora o pagamento da hipoteca fixa permanecerá constante, a inflação aumenta os custos de construção de casas, bem como rendas. O crescimento populacional também cria demanda habitacional e eleva os preços de aluguer quando a oferta não pode manter o ritmo.
5. Fazendo uso da Equity
A equidade em sua propriedade de investimento vai aumentar à medida que você pagar sua hipoteca. Embora a equidade é geralmente determinada quando você vender um imóvel, alguns investidores imobiliários tomar empréstimos de capital quando as taxas de juros e prazos de empréstimo são favoráveis e utilizar esses fundos para outros projectos de investimento imobiliário.
6. Encontre That “roubo de um negócio”
Encontrar um imóvel preço-valor é a forma mais eficaz para aumentar o seu patrimônio líquido. Tais acordos não são fáceis de encontrar, e os investidores experientes fazer sua lição de casa, navegar com frequência Imóveis, a fim de rapidamente tomar vantagem de oportunidades quando elas surgem.
Os investidores que desejam aumentar o valor da sua carteira com o setor imobiliário também deve garantir que eles tenham os seus patos financeiros em uma fileira. pontuação de crédito boas são uma obrigação, como é ter as economias de caixa para o downpayment necessário – geralmente 20 por cento para empréstimos de investimento.
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“Por que não você comprou uma casa ainda? Você sabe que está apenas jogando seu dinheiro fora com aluguel, certo?”
Alguém já disse essas coisas para você? Eu sei que eu já ouvi-los várias vezes. De amigos. De família. De estranhos na internet. A partir de praticamente todos.
E embora seja verdade que a compra de uma casa pode ser uma decisão inteligente financeira (embora não tão frequentemente como você pensa provavelmente), sua casa não é um investimento no sentido financeiro da palavra, e você não deve esperar para executar como um .
Aqui está o porquê.
O que é um ‘investimento’?
A palavra investimento é usado em um monte de diferentes contextos e pode significar um monte de coisas diferentes. Mas a partir de uma perspectiva puramente financeira, esta definição do dicionário Merriam-Webster funciona bem: “o desembolso de dinheiro normalmente para a renda ou lucro.”
Ou seja, um investimento é qualquer coisa que você colocar dinheiro em com a expectativa de que você vai ganhar dinheiro como resultado.
Ações e títulos são investimentos porque a expectativa é que possuí-los, você ganha dinheiro. Colégio aula é um investimento quando o resultado esperado é um salário vitalício maior do que o custo da educação.
Isto é diferente de outras decisões financeiras que podem ser inteligente, mas não são investimentos.
Por exemplo, você pode optar por comprar móveis de qualidade superior que custa mais agora, mas poupa dinheiro a longo prazo porque dura para sempre. A maioria das pessoas concordaria que isso é uma boa decisão financeira – mas não é um investimento, porque não existe A mobília custa dinheiro, mesmo que não lhe custa menos do que a alternativa “a renda ou lucro.”.
Com essa definição em mente, vamos voltar nossa atenção de volta para sua casa.
Por que sua casa não é um investimento
Comprar uma casa é muito mais parecido com a compra de mobiliário que é como a compra de ações e títulos.
Em outras palavras, pode ser uma decisão financeira inteligente. Mas isso não significa que seja um bom investimento.
A palavra chave aqui é “custo”. Mesmo se ele custa menos do que alugar, comprar uma casa ainda custa mais dinheiro do que ele faz você – pelo menos por um tempo muito longo, e em muitos casos para sempre.
Vejamos um exemplo para ver como isso funciona.
Correndo os números sobre possuir uma casa
Vamos imaginar que você compra uma casa por US $ 300.000. Os detalhes irão variar muito pela situação, mas para este exemplo, vamos supor o seguinte:
Você tirar uma hipoteca de 30 anos com uma taxa de juros fixa de 4,25%.
Você faz um padrão de 20%, ou US $ 60.000, no pagamento.
Você paga 4%, ou US $ 12.000, em custos de fechamento.
Você paga 1% do seu valor casa a cada ano em impostos sobre a propriedade.
Você paga 1% do seu valor em casa a cada ano em seguro de proprietário.
Você paga 1,5% do seu valor em casa a cada ano em manutenção e melhorias.
E vamos supor também o seguinte sobre o crescimento do valor da sua casa:
Após 10 anos, o que é um tempo muito longo no mundo da casa própria, sua casa terá aumentado em valor, para US $ 391.432, o que soa muito bem! Afinal, quem vira para baixo um ganho de $ 91.432? Além disso, você ter pago para baixo alguns dos principais em sua hipoteca, você ganha capital adicional.
O problema é duplo:
Porque hipotecas são amortizados de forma a dianteira carrega os juros devidos, você só tem cerca de US $ 200.768 no patrimônio naquele ponto. Você não iria receber os US $ 391.432 em uma venda.
Factoring em seguros, impostos sobre a propriedade e manutenção, além de juros sobre o empréstimo, você vai ter gasto US $ 279.315 para comprar e possuir a casa ao longo desses 10 anos.
O que significa que em vez de um ganho de US $ 98.326, você realmente perdeu $ 78.546. E que nem sequer levar em consideração o custo de vender a sua casa, que pode ser significativo. (Também não levar em consideração os vários benefícios fiscais de aquisição de casa própria, que, embora potencialmente valiosa, são muitas vezes exagerada.)
Leva 29 anos antes que a equidade em sua casa supera a quantidade de dinheiro que você pagou para ele. E mesmo assim você só tem R $ 23.969 para mostrar para ele, que se traduz em um retorno anual de 0,08%. E, novamente, isso não levar em consideração os custos de vender a casa.
Depois de 50 anos, dos quais 20 anos grátis hipoteca de, finalmente verá um decente $ 131.746 retorno sobre o que você passou. Que soa muito bem, até que você lembre-se que tem sido 50 ANOS e que seu retorno anualizado é de apenas 0,43%.
E mesmo assim, tudo isto é assumindo circunstâncias muito ideais. Você ficar na mesma casa para sempre. O valor aumenta na mesma proporção, consistente a cada ano, acima e além da inflação (que está longe de ser garantida). Você nunca tem que adicionar à casa ou representam outras grandes reparos ou melhorias para além da manutenção padrão. Não há desastres naturais.
Mesmo nesse cenário ideal, que leva 50 anos apenas para que você acabar com um retorno anual de 0,43%.
Poderia ter sido uma boa decisão financeira, mas não foi um bom investimento.
O caminho certo para pensar em comprar uma casa
Claro, nada disso acontece em um vácuo. A habitação é a maior despesa única para a maioria das famílias americanas, e se você não comprar uma casa, você provavelmente vai estar pagando para alugar um esse tempo todo – que carrega seus próprios custos e oportunidades.
Tudo o que eu estou dizendo é que a compra de uma casa deve ser visto de forma diferente do que investir no mercado de ações, e que o cálculo do retorno não é tão simples como subtraindo seu preço de compra em relação ao valor atual.
Comprar uma casa realmente se resume a duas questões básicas:
Será que faciliate um estilo de vida que faz você feliz?
Será que vai poupar dinheiro a longo prazo em comparação com as alternativas?
Em outras palavras, comprar uma casa é muito mais como comprar móveis do que investir no mercado de ações. Pode ser uma decisão financeira inteligente, mas não é um verdadeiro investimento.
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Uma segunda hipoteca é um empréstimo que lhe permite contrair empréstimos contra o valor da sua casa. Sua casa é um ativo, e ao longo do tempo, esse activo pode ganhar valor. Segunda hipotecas, também conhecido como home equity linhas de crédito (HELOCs) são uma maneira de usar esse recurso para outros projetos e metas, sem vendê-lo.
O que é uma segunda hipoteca?
Uma segunda hipoteca é um empréstimo que usa sua casa como garantia, semelhante a um empréstimo que você pode ter usado para comprar sua casa.
O empréstimo é conhecido como uma “segunda” hipoteca porque o seu empréstimo de compra é tipicamente o primeiro empréstimo que é garantido por um penhor sobre a sua casa.
Segunda hipotecas explorar o capital em sua casa, que é o valor da sua casa em relação a quaisquer saldos de empréstimos mercado. Capital pode aumentar ou diminuir, mas o ideal, ela só cresce ao longo do tempo. Equidade pode mudar em uma variedade de formas:
Quando você faz pagamentos mensais em seu empréstimo, você reduzir o seu saldo do empréstimo, o que aumenta o seu capital próprio.
Se seus ganhos domésticos de valor por causa de um forte mercado-ou imóveis melhorias que você faz para os home-seu capital aumenta.
Você perde capital quando sua casa perde valor ou você pedir emprestado contra a sua casa.
Segunda hipotecas podem vir em várias formas diferentes.
Montante fixo: Uma segunda hipoteca padrão é um empréstimo de um tempo que fornece uma quantia de dinheiro que você pode usar o que quiser. Com esse tipo de empréstimo, você vai pagar o empréstimo gradualmente ao longo do tempo, muitas vezes com pagamentos mensais fixos.
Com cada pagamento, você paga uma parte dos custos de juros e uma parte do seu saldo do empréstimo (este processo é chamado de amortização).
Linha de crédito: Também é possível pedir usando uma linha de crédito, ou uma piscina de dinheiro que você pode retirar. Com esse tipo de empréstimo, você nunca é obrigado a tomar qualquer dinheiro, mas você tem a opção de fazê-lo se você quiser.
O credor estabelece um limite máximo de empréstimo, e você pode continuar empréstimos (várias vezes) até chegar a esse limite máximo. Tal como acontece com um cartão de crédito, você pode pagar e pedir mais e mais.
Opções de taxa: Dependendo do tipo de empréstimo que você usa e suas preferências, o empréstimo pode vir com uma taxa de juro fixa, que ajuda você a planejar seus pagamentos para os próximos anos. Empréstimos de taxa variável também estão disponíveis e são a norma para linhas de crédito.
Vantagens de segunda hipoteca
Montante do empréstimo: Segunda hipotecas permitem que você emprestar quantidades significativas. Porque o empréstimo é garantido por sua casa (que é geralmente vale muito dinheiro), você tem acesso a mais do que você poderia ficar sem usar sua casa como garantia. Quanto você pode emprestar? Depende do seu credor, mas você pode esperar para emprestar até 80% do valor da sua casa. Essa máxima contaria tudo de seus empréstimos à habitação, incluindo primeira e segunda hipotecas.
As taxas de juros: Segunda hipotecas geralmente têm taxas de juros mais baixas do que outros tipos de dívida. Mais uma vez, garantir o empréstimo com sua casa ajuda, pois reduz o risco para o credor. Ao contrário de empréstimos pessoais, tais como cartões de crédito, taxas de juros de hipotecas de segunda são comumente na casa de um dígito.
Benefícios fiscais (especialmente Pré-2018): Em alguns casos, você poderá obter uma dedução de juros pagos sobre uma segunda hipoteca. Existem inúmeros aspectos técnicos a ter em conta, por isso pedimos o seu preparador de imposto antes de você começar a tomar deduções. Para mais informações, aprender sobre a dedução de juros de hipoteca. Durante anos fiscais a partir de 2017, os cortes de impostos e Jobs Act elimina a dedução a menos que você usar o dinheiro para “melhorias substanciais” para uma casa.
Desvantagens de segunda hipoteca
Benefícios sempre vêm com vantagens e desvantagens. Os custos e riscos significa que estes empréstimos deve ser usado com sabedoria.
Risco de exclusão: Um dos maiores problemas com uma segunda hipoteca é que você tem que colocar a sua casa sobre a linha. Se você parar de fazer pagamentos, o credor será capaz de ter a sua casa através de encerramento, que pode causar sérios problemas para você e sua família.
Por essa razão, ele raramente faz sentido usar uma segunda hipoteca para os custos “de consumo corrente”. Para despesas de representação e de vida regular, não é apenas sustentável ou vale o risco de usar um empréstimo home equity.
Custo: Segunda hipotecas, como o empréstimo de compra, pode ser caro. Você vai precisar para pagar numerosos custos para coisas como verificações de crédito, avaliações, taxas de originação, e muito mais. Os custos de fechamento podem facilmente adicionar até milhares de dólares. Mesmo se você está prometido um empréstimo “sem custo de fechamento”, você ainda está pagando-você simplesmente não ver esses custos de forma transparente.
Custos de juros: Toda vez que você pedir, você está pagando juros. As taxas de hipoteca segundo são tipicamente mais baixa do que as taxas de juros de cartão de crédito, mas eles são muitas vezes um pouco maior do que a taxa do seu primeiro empréstimo. Emprestadores segunda hipoteca tomar mais risco do que o credor, que fez o seu primeiro empréstimo. Se você parar de fazer pagamentos, o segundo credor hipotecário não vai ser pago a menos e até que o principal credor recebe todo o seu dinheiro de volta. Porque estes empréstimos são tão grandes, os custos dos juros totais pode ser significativo.
Usos comuns de segunda hipoteca
Escolha sabiamente como você usa fundos do seu empréstimo. É melhor colocar esse dinheiro para algo que irá melhorar o seu patrimônio líquido (ou valor da sua casa) no futuro. Você precisará pagar esses empréstimos, eles são arriscados, e custam muito dinheiro.
Home melhorias são uma escolha comum, porque o pressuposto é que você vai pagar o empréstimo quando você vender a sua casa com um preço de venda mais elevado.
Evitando seguro de hipoteca confidencial (PMI) pode ser possível com uma combinação de empréstimos. Por exemplo, um 80/20 estratégia ou empréstimo “piggyback” usa uma segunda hipoteca para manter o seu rácio loan-to-value acima de 80 por cento em seu primeiro empréstimo. Apenas certifique-se que faz sentido em relação ao pagamento e, em seguida, cancelando-PMI.
A consolidação de débito: Muitas vezes você pode obter uma taxa mais baixa com uma segunda hipoteca, mas você pode estar mudando de empréstimos não garantidos a um empréstimo que poderia custar-lhe a sua casa.
Educação: Você pode ser capaz de configurar-se para uma renda maior. Mas, como em outras situações, você está criando uma situação onde você poderia enfrentar encerramento. Veja se os empréstimos de estudante padrão são uma opção melhor
Dicas para começar uma segunda hipoteca
Comprar ao redor e obter cotações de pelo menos três fontes diferentes. Certifique-se de incluir o seguinte em sua pesquisa:
Um banco ou cooperativa de crédito local,
Um corretor de hipoteca ou originador de empréstimo (pergunte ao seu agente imobiliário para sugestões)
Um emprestador em linha
Prepare-se para o processo de obtenção de dinheiro nos lugares certos e obter seus documentos prontos. Isso vai tornar o processo muito mais fácil e menos estressante.
Cuidado com os recursos de empréstimos arriscados . A maioria dos empréstimos não têm estes problemas, mas vale a pena manter um olho para fora para eles:
pagamentos de balão que irá causar problemas no caminho
penalidades de pagamento adiantado que acabar com os benefícios de pagar a sua dívida mais cedo
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
Uma hipoteca reversa é uma ferramenta – um instrumento financeiro. Não há nenhuma razão para saltar para conclusões que uma hipoteca reversa é ruim. Por uma questão de fato, eu acho que para muitos aposentados reverter prós hipotecas superam os contras.
Um mito hipoteca reversa comum; muitos filhos de pais que estão considerando a hipoteca reversa temer a sua herança pode definhar, se a mãe ou pai tira um tal hipoteca.
Na verdade, utilizando-se home equity em vez de gastar mais ativos do IRA pode realmente preservar mais riqueza para os herdeiros. Em alguns casos, também pode fornecer benefícios fiscais adicionais para herdeiros. Por exemplo, se os pais ditar legalmente eles querem que a casa para ir para as crianças para uma venda futura, os herdeiros herdarão a dedução de imposto para os juros não pagos acumulados. Esta é uma das muitas “prós” desconhecidos de uma hipoteca reversa. Mais prós e contras estão abaixo.
prós hipoteca reversa
Não há pagamentos mensais necessários
Não há requisitos de renda ou de ativos
No mínimo pontuação de crédito
Não há restrições sobre o uso de recursos
Ele fornece renda tax-free
Empréstimo é non-recourse: você nunca pode dever mais do que o valor da propriedade
Sem garantia pessoal é necessária
Poderão ser tituladas em sua confiança ou de propriedade de vida (como uma confiança viva revogável ou irrevogável confiança)
Fornece rendimento garantido para toda a vida.
programas de hipoteca reversa são mandato federal, assim que as despesas e os termos são consistentes entre credores
O governo garante a sua hipoteca reversa por isso, se o seu valor da hipoteca sobe além do valor da sua casa, o credor não pode ter a sua casa e você não deve a diferença, nem sua família
Quando você vender a sua casa, assim como com qualquer hipoteca, a hipoteca é pago off e qualquer capital adicional pertence a você
Você pode pedir algo entre 55% e 70% do valor da sua casa
Reverse hipotecas não afetam a sua pontuação de crédito
Você possui a propriedade em todos os momentos
Usos de uma hipoteca reversa
Como uma linha de crédito para fornecer liquidez
Para reduzir o risco de ativos viverem mais
Para fornecer dinheiro para que você pode adiar a data de início da Segurança Social
Para financiar o seguro de cuidados de longo prazo
Para pagar sua hipoteca existente e eliminar o pagamento da hipoteca
Para pagar por cuidados em casa mais tarde na vida
contras de hipoteca reversa
Se você se move dentro de alguns anos de tomar a sua hipoteca reversa as taxas que você paga pode não valer a pena o benefício que você recebe
Você deve pagar seus impostos imobiliários e manter a casa ou o empréstimo pode ser chamado
Você deve ter pelo menos 62 para tirar uma hipoteca reversa (para casais, idade é determinado pelo mais jovem dos dois)
Quando uma hipoteca reversa não é uma boa idéia
Você morrer amanhã
Você move-se na próxima semana
Você tende a gastar muito, talvez através de dar a seus filhos, e, portanto, pode acabar por não ser capaz de continuar a pagar os impostos sobre a propriedade um dia
Se você é elegível para Medicaid, em certos casos procede de uma hipoteca reversa podem afetar a sua elegibilidade, então fazer seu trabalho de casa primeiro.
Quando seu empréstimo de hipoteca reversa vencimento?
Assim como qualquer hipoteca quando o imóvel é vendido
Quando o mutuário passa longe (última mutuário restante), em seguida, a propriedade tem até um ano para pagar o empréstimo
Quando o mutuário já não ocupa a casa há mais de 12 meses, então você tem até um ano para pagar o empréstimo com a venda da casa, refinanciamento, ou simplesmente pagar o empréstimo ao largo.
3 fatores determinam o quanto você pode obter
Idade do mutuário – Quanto mais jovem for a menos que você pode receber
Valor da propriedade – máximo valor R $ 625.500 usados
O tipo de programa de hipoteca reversa você escolhe
Algumas pessoas dizem que um con hipoteca reversa é que eles são caros
Se você já ouviu falar que uma hipoteca reversa é caro, você precisa se perguntar “caro em comparação com o que”?
É uma ferramenta para usar o home equity você tem. Vender a casa é outra ferramenta que você pode usar para liberar home equity. Vender é caro também. Abaixo estão os custos estimados para a venda de uma casa de $ 400.000:
custos estimados de venda de uma casa $ 400.000:
Realtor @ 5%: $ 20.000
Reparos em casa: $ 10.000
despesa em movimento: $ 5.000
Total: $ 35.000
Compare isso com custos estimados para uma hipoteca reversa em uma casa $ 400.000:
HUD “MIP” @ 2%: $ 8.000 (este é prémio de seguro de hipoteca inicial do HUD)
Pontos (escala móvel): $ 6.000
Os custos de fechamento: $ 3.500
Total: $ 17.500
Quando você fator em impostos, uma hipoteca reversa também pode custar menos de liquidar investimentos ou retirar excesso de fundos a partir de uma IRA.
Onde posso encontrar um oficial de empréstimo de hipoteca reversa conhecedor?
Confira iReverse Home Loans online. Eles fornecem um recurso de pesquisa para ajudar a localizar um especialista hipoteca reversa.
Lembre-se, antes de fazer uma hipoteca reversa, fazer sua pesquisa e certifique-se de compreender como ele funciona. Enquanto compreendê-lo, não há nenhuma razão que deve ser considerado ruim ou perigoso.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
Quando se trata de ganhar dinheiro em investimento imobiliário, há realmente apenas um punhado de maneiras de fazer isso. Embora os conceitos são simples de entender, não se iluda pensando que pode ser facilmente implementado e executado. Pegue um caderno e um lápis, porque nos próximos dez minutos, eu vou levá-lo através de uma breve visão para ajudar a compreender os conceitos básicos de imóveis e quão bem sucedido investidores imobiliários trabalhar a fim de maximizar seus ganhos.
As três maneiras principais de fazer dinheiro a partir de Investimentos Imobiliários
Existem três maneiras principais investidores ganhar dinheiro com imóveis:
Um aumento no valor da propriedade,
Aluguer renda arrecadada pelo leasing para fora da propriedade para os inquilinos, e
Os lucros gerados a partir de actividade que depende do imobiliário.
Em poucas palavras, é isso. Claro, há sempre outras maneiras de direta ou indiretamente lucro de imobiliário, como aprender a se especializar em áreas mais esotéricos como certificados de garantia de imposto, mas esses três itens é responsável por uma grande maioria da renda passiva, e fortunas finais, que foram feitos no setor imobiliário. Ao aprender como tirar proveito deles para sua própria carteira, você pode adicionar uma outra classe de ativos à sua dotação global de ativos, aumentando a diversificação e, se implementadas de forma prudente, reduzindo o risco.
1. Fazer dinheiro a partir de um aumento no valor de propriedade de seus investimentos imobiliários
Em primeiro lugar, é importante você entender que os valores de propriedade nem sempre aumentar.
Isso pode se tornar dolorosamente evidente durante períodos como o final de 1980 e início de 1990, e o colapso 2007-2009 imobiliário. Na verdade, em muitos casos, os valores de propriedade raramente vencer a inflação. Por exemplo, se você possui um pedaço de imóveis e inflação $ 500.000 é de 3%, sua propriedade pode vender por US $ 515.000 ($ 500.000 x 1,03%), mas você não é qualquer mais rico do que você estava no ano passado.
Ou seja, você ainda pode comprar a mesma quantidade de leite, pão, queijo, óleo, gasolina e outras commodities (verdadeiros, queijo pode ser baixo este ano e gasolina, mas seu padrão de vida permaneceria praticamente o mesmo). O motivo? O ganho de US $ 15.000 não era real. Foi nominal.
Isso acontece porque o governo tem de criar dinheiro quando se gasta mais do que recebe através de impostos. Tudo o mais igual, ao longo do tempo, isso resulta em cada dólar existente perdendo valor e tornando-se vale menos do que era no passado.
Uma das maneiras que os mais experientes investidores imobiliários pode ganhar dinheiro em imóveis é para tirar proveito de uma situação que parece surgir em poucas décadas: Quando a taxa de inflação está projetada para exceder a taxa atual de dívida de longo prazo, que você pode encontrar pessoas dispostas a apostar através da aquisição de propriedades, pedindo o dinheiro para financiar a compra, em seguida, à espera de inflação a aumentar. Dessa forma, eles podem pagar as hipotecas com dólares que valem muito menos. Isto representa uma transferência dos poupadores para os devedores. Você viu um monte de investidores imobiliários que fazem dinheiro desta forma na década de 1970 e início de 1980 como a inflação começou a espiral fora de controle antes de Paul Volker tomou um 2×4 à sua volta e trouxe-lo sob controle, aumentando drasticamente as taxas de juros.
O truque é comprar quando as taxas de cap corrigidos de variações cíclicas são atraentes ou quando você acha que há uma razão específica que uma determinada peça de imobiliário, um dia valer mais do que o presente cap rate por si só indica que deveria ser. Por exemplo, talentosos promotores imobiliários pode olhar para o projeto certo, na hora certa, pelo preço certo, e literalmente criar o futuro renda para apoiar uma avaliação que poderiam parecer rico com base nas condições atuais porque eles entendem de economia, fatores de mercado e os consumidores.
Na minha cidade natal, eu assisti um terrível antigo hotel em um grande pedaço de terra se transformou em um movimentado centro comercial com edifícios de escritórios bombear para fora rendas consideráveis para o proprietário. Ausentes esses fluxos de caixa, valor presente presente ou rede, você está especulando a algum grau ou outro, não importa o que você diga a si mesmo, não importa o que os bancos aprovar seus empréstimos, e não importa o que a sociedade em torno de você diz.
Você vai exigir quer inflação substancial na moeda nominal (se você estiver usando dívida para financiar a compra) para salvá-lo ou algum tipo de baixo evento probabilidade de trabalhar em seu favor.
2. Fazendo o dinheiro dos Aluguer renda gerada por seus investimentos imobiliários
Ganhar dinheiro a partir de coleta de rendas é tão simples que todos os seis anos de idade que já tenha jogado um jogo de Monopoly entende em um nível visceral como o básico de trabalho. Se você possui uma casa, edifício de apartamentos, prédio de escritórios, hotel, ou qualquer outro investimento imobiliário, você pode cobrar as pessoas alugar em troca de que lhes permite usar a propriedade ou instalação. É claro, simples e fácil não são a mesma coisa. Se você possui edifícios de apartamentos ou casas de aluguel, você pode encontrar-se lidar com tudo, desde vasos sanitários quebrados para os inquilinos que operaram laboratórios de metanfetamina.
Se você possui shoppings ou edifícios de escritórios, você pode ter que lidar com uma empresa que arrendou de você ir à falência. Se você possui armazéns industriais, você pode encontrar-se enfrentando investigações ambientais para as ações dos inquilinos que usaram sua propriedade. Se você possui unidades de armazenamento, o roubo pode ser uma preocupação. Investimentos imobiliários não são do tipo que você pode telefonar e esperar que tudo corra bem.
A boa notícia é que existem ferramentas disponíveis que fazem comparações entre potenciais investimentos imobiliários mais fáceis. Um deles, que se tornará inestimável para você em sua busca para ganhar dinheiro com imóveis é um índice financeiro especial chamado a taxa cap, que é a abreviação de “taxa de capitalização”. Se uma propriedade ganha US $ 100.000 por ano e vende por US $ 1.000.000, você iria dividir os ganhos ($ 100.000) pela etiqueta de preço ($ 1.000.000) e obter 0,1, ou 10%. Isso significa que a taxa máxima da propriedade é de 10%, ou que você iria ganhar uma espera de 10% do seu investimento se você paga para o imobiliário inteiramente em dinheiro e nenhuma dívida.
Assim como um estoque é em última análise, só vale a pena o valor presente líquido de seus fluxos de caixa descontados, uma propriedade real vale a pena final de uma combinação de 1.) o utilitário gera para seu proprietário e 2.) presente caixa líquido flui ele gera em relação ao o preço que foi pago para o investimento. Aluguer de renda pode ser uma margem de segurança que protege durante colapsos. Certos tipos de investimentos imobiliários são mais adequados para esta finalidade.
Para voltar à nossa discussão anterior sobre os desafios de fazer dinheiro a partir de imobiliário, edifícios de escritórios, para fornecer uma ilustração, normalmente envolvem longos, locações multi-ano. Comprar um ao preço certo, no momento certo, e com o inquilino certo e locação perfil de vencimento, e você pode navegar através de um colapso imobiliário recolher acima verifica médias de aluguel que as empresas de leasing de você tem que ainda fornecem (devido à contrato de arrendamento foi assinado), mesmo quando as taxas mais baixas estão disponíveis em outros lugares. Obtê-lo errado, embora, e você poderia ser bloqueado em pelo sub par retorna longo depois que o mercado se recuperou.
3. Fazendo o dinheiro de imóveis Operações de Negócios
A última maneira de ganhar dinheiro com investimentos imobiliários envolve serviços especiais e atividades empresariais. Se você possui um hotel, você pode vender filmes sob demanda para seus convidados. Se você possui um edifício de escritórios, você pode ganhar dinheiro a partir de máquinas de venda automática e parques de estacionamento. Se você possui uma lavagem de carro, que você pode ganhar dinheiro com aspiradores de pó controlado em tempo.
Estes tipos de investimentos quase sempre exigem conhecimento sub-especialidade; por exemplo, existem homens e mulheres que passam toda a sua carreira especializada na concepção, construção, propriedade e operação de lavagem de carros. Para aqueles que subir ao topo de seu campo e entender os meandros de um mercado particular, a oportunidade de ganhar dinheiro pode ser interminável.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
Investir em imóveis é uma das mais antigas formas de investir, tendo sido em torno desde os primórdios da civilização humana. Antecedendo os mercados de ações modernas, o imobiliário é uma das cinco classes de ativos básicos que cada investidor deve considerar seriamente a adição ao seu portfólio para o fluxo de caixa único, liquidez, rentabilidade, impostos e benefícios de diversificação que oferece. Neste guia introdutório, iremos orientá-lo através dos fundamentos de investimento imobiliário, e discutir as diferentes maneiras que você pode adquirir ou tomar posse em investimentos imobiliários.
Primeiro, vamos começar com o básico: Qual é o investimento imobiliário?
O que está a investir Imóveis?
Investimento imobiliário é uma ampla categoria de operacionais, de investimento e atividades financeiras centrada em torno de fazer dinheiro a partir de propriedade ou fluxos de caixa tangíveis de alguma forma ligada a uma propriedade tangível.
Há quatro principais maneiras de ganhar dinheiro no mercado imobiliário:
Valorização imobiliária : Este é quando a propriedade aumenta de valor. Isto pode ser devido a uma mudança no mercado imobiliário que aumenta a demanda por imóveis em sua área. Ele poderia usar ser devido a atualizações que você colocar em seu investimento imobiliário para torná-lo mais atraente para potenciais compradores ou locatários. Valorização imobiliária é um jogo complicado, no entanto.
Fluxo de Caixa de renda (Rent) : Este tipo de investimento imobiliário centra-se na compra de um imóvel, como um prédio de apartamentos, e utilizá-lo para que você coletar um fluxo de dinheiro de aluguel. Renda fluxo de caixa pode ser gerada a partir de edifícios de apartamentos, edifícios de escritórios, casas de aluguel e muito mais.
Imóveis de rendimentos relacionados : Esta é a renda gerada por corretores e outros especialistas da indústria que ganham dinheiro através de comissões de compra e venda de propriedades. Ele também inclui empresas de gestão imobiliária que conseguem manter uma porcentagem de rendas em troca de executar as operações do dia-a-dia de uma propriedade.
Auxiliar Imóveis de Renda de Investimento : Para alguns investimentos imobiliários, esta pode ser uma enorme fonte de lucro. Rendimentos de investimento imobiliário auxiliar inclui coisas como máquinas de venda automática em edifícios de escritórios ou lavanderia na baixa renda apartamentos. Com efeito, eles servem como mini-empresas dentro de um investimento imobiliário maior, permitindo-lhe ganhar dinheiro com uma coleção semi-cativeiro de clientes.
A forma mais pura, mais simples de investimento imobiliário é tudo sobre fluxo de caixa das rendas em vez de apreciação . Investimento imobiliário ocorre quando o investidor, também conhecido como o senhorio, adquire um pedaço de um bem corpóreo, se isso é terra crua, terreno com uma casa sobre ela, terreno com um edifício de escritórios nele, terreno com um armazém industrial nele, ou um apartamento.
Ele ou ela, em seguida, encontra alguém que quer usar essa propriedade, conhecida como um inquilino , e eles entram em um acordo. O inquilino é concedido o acesso a imóveis, para usá-lo sob certas condições, por um período de tempo específico, e com algumas restrições – alguns dos quais são dispostos em Federal, estaduais e leis locais, e outros de que são acordado no contrato de arrendamento ou contrato de locação . Em troca, o inquilino paga para a capacidade de usar o imobiliário. O pagamento ele ou ela envia para o proprietário é conhecido como “aluguel”.
Para muitos investidores, renda de investimentos imobiliários tem uma enorme vantagem psicológica sobre os dividendos e juros de investir em ações e títulos. Eles podem conduzir pela propriedade, vê-lo e tocá-lo com as mãos. Eles podem pintar a sua cor favorita ou contratar uma empresa de arquitetura e construção de modificá-lo. Eles podem usar suas habilidades de negociação para determinar a taxa de aluguer, permitindo um bom operador para gerar maiores taxas de capitalização , ou “taxas de capitalização”.
De vez em quando, os investidores imobiliários tornar tão equivocada quanto os investidores em ações durante bolhas do mercado de ações, insistindo que as taxas de capitalização, não importa. Não caia para ele. Se você é capaz de preço de seus taxas de aluguer de forma adequada, você deve desfrutar de uma taxa satisfatória de retorno do seu capital após contabilização do custo do imóvel, incluindo as reservas razoáveis depreciação, impostos sobre a propriedade e renda, manutenção, seguros e outras despesas relacionadas. Além disso, você deve medir a quantidade de tempo necessário para lidar com o investimento, como o seu tempo é o bem mais valioso que você tem – é a razão pela qual a renda passiva é tão acarinhado pelos investidores. (Uma vez que suas participações são grandes o suficiente, você pode estabelecer ou contratar uma empresa de gestão do patrimônio imobiliário para lidar com as operações do dia-a-dia da sua carteira de imóveis em troca de uma porcentagem da receita de locação, transformando investimentos imobiliários que tinham sido geridos activamente em investimentos passivos.)
Quais são algumas das formas mais populares para uma pessoa para começar a investir em imóveis?
Há uma miríade de diferentes tipos de investimentos imobiliários uma pessoa pode considerar para a sua carteira.
É mais fácil pensar em termos das principais categorias em que investimentos imobiliários queda com base nos benefícios únicos e desvantagens, características económicas e aluguel ciclos, locação termos habituais e práticas de corretagem do tipo de propriedade. Os imóveis são normalmente classificados em um dos seguintes grupos:
Residencial investimento imobiliário – Estas são as propriedades que envolvem a investir em imóveis vinculados a casas ou apartamentos em que os indivíduos ou famílias vivem. Às vezes, investimentos imobiliários deste tipo têm um componente de negócios de serviços, tais como instalações de vida assistida para idosos ou edifícios de serviços completos para os inquilinos que querem uma experiência de luxo. Arrendamentos geralmente são executados por 12 meses, mais ou menos seis meses em ambos os lados, levando a um ajuste muito mais rápida às condições de mercado do que alguns outros tipos de investimentos imobiliários.
Commercial investimento imobiliário – investimentos imobiliários comerciais em grande parte consistem em edifícios de escritórios. Estes contratos podem ser fechada durante muitos anos, resultando em uma faca de dois gumes. Quando um investimento imobiliário comercial está totalmente arrendado com os inquilinos a longo prazo que concordaram em taxas de arrendamento ricamente preços, o fluxo de caixa continua mesmo se as taxas de locação em propriedades comparáveis cair (desde que o locatário não ir à falência). Por outro lado, o oposto é verdadeiro – você poderia encontrar-se ganhar as taxas de arrendamento abaixo do mercado significativamente em um edifício de escritórios, porque você assinou contratos de locação de longo prazo antes de taxas de locação aumentou.
Industrial investimento imobiliário – Propriedades que estão sob o guarda-chuva de imóveis industriais podem incluir armazéns e centros de distribuição, unidades de armazenamento, fábricas e montadoras.
Retail investimento imobiliário – Alguns investidores querem possuir propriedades, tais como centros comerciais, shoppings, ou shoppings tradicionais. Os inquilinos podem incluir lojas, salões de beleza, restaurantes e empresas similares. Em alguns casos, as taxas de aluguer incluem uma porcentagem das vendas de varejo de uma loja para criar um incentivo para o proprietário para fazer tanto quanto ele, ela, ou o que pode para tornar a propriedade de varejo atraente para os compradores.
De uso misto investimento imobiliário – Esta é uma categoria abrangente para quando um investidor se desenvolve ou adquire uma propriedade que inclui vários tipos de investimentos imobiliários acima mencionados. Por exemplo, você pode construir um edifício de vários andares que tem de varejo e restaurantes no térreo, espaço de escritório nos próximos poucos andares e apartamentos residenciais nos pisos restantes.
Você também pode se envolver no lado do empréstimo de investimento imobiliário por:
Possuir um banco que subscreve hipotecas e empréstimos imobiliários comerciais. Isso pode incluir a propriedade pública de ações. Quando um investidor institucional ou indivíduo está analisando ações de bancos, vale a pena prestar atenção à exposição imobiliário dos empréstimos bancários.
Underwriting hipotecas privadas para indivíduos, muitas vezes com taxas de juros mais altas para compensá-lo pelo risco adicional, talvez incluindo uma provisão de crédito de locação-a-próprio.
O investimento em títulos mezanino, que permite que você emprestar dinheiro a um projeto imobiliário que você pode, então, converter em participação acionária se não é reembolsado. Estas são algumas vezes usados no desenvolvimento de franquias de hotéis.
Há sub-especialidades de investimento imobiliário, incluindo:
Locação de um espaço para que você tenha pouco capital amarrado nele, melhorá-lo, em seguida, sub-leasing que mesmo espaço aos outros para taxas muito mais elevadas, criando retornos incríveis em capital. Um exemplo é um negócio do escritório flexível bem administrado em uma cidade grande, onde os trabalhadores menores ou móveis pode comprar tempo do escritório ou alugar escritórios específicos.
Aquisição de certificados de impostos lien. Estes são uma área esotérica de investimento imobiliário e não apropriado para hands-off ou investidores inexperientes, mas que – nas circunstâncias certas, no momento certo, e com o tipo certo de pessoa – gerar retornos elevados para compensar as dores de cabeça e riscos envolvidos.
Real Estate Investment Trusts (REITs)
Em cima de tudo isso, você pode realmente investir em imóveis através de algo conhecido como um fundo de investimento imobiliário, ou REIT. Um investidor pode comprar REITs através de uma conta de corretagem, Roth IRA, ou outra conta de custódia de algum tipo. REITs são únicos porque a estrutura tributária em que são operados foi criado para trás durante a administração Eisenhower para incentivar os pequenos investidores a investir em projetos imobiliários que de outra forma não seria capaz de suportar, como a construção de centros comerciais ou hotéis. As empresas que optaram pelo tratamento REIT não pagam imposto de renda federal em seus lucros das empresas, desde que seguir algumas regras, incluindo um requisito para distribuir 90% ou mais dos lucros aos acionistas como dividendos.
Uma desvantagem de investir em REITs é que, ao contrário de ações ordinárias, os dividendos pagos sobre eles não são “dividendos qualificados”, ou seja, o proprietário não pode aproveitar as baixas taxas de imposto disponíveis para a maioria dos dividendos. Em vez disso, os dividendos de fundos de investimento imobiliário são tributados à taxa pessoal do investidor. No lado positivo, o IRS posteriormente decidiu que os dividendos REIT gerados dentro de um abrigo de imposto como um Rollover IRA não são em grande parte sujeita ao imposto de renda de negócio independentes para que você pode ser capaz de mantê-los em uma conta de aposentadoria, sem muita preocupação de complexidade fiscal , ao contrário de uma parceria limitada mestre.
(Se você estiver interessado em aprender mais sobre esses títulos exclusivos, comece por verificar Investimento Imobiliário Através de REITs, que cobre REIT liquidez, equidade, como usar REITs à sua imobiliário vantagem investir, e muito mais.)
Investir em imóveis através Proprietário de Casa
Para todas as opções de investimento imobiliário disponíveis para os investidores, a pessoa média está indo para obter sua primeira experiência de propriedade imobiliária da maneira tradicional: Ao comprar uma casa.
Eu nunca visto a aquisição de uma casa exatamente da mesma maneira a maioria da sociedade faz. Em vez disso, eu prefiro pensar de residência principal de uma pessoa como uma mistura de utilidade pessoal e avaliação financeira, e não necessariamente um investimento. Para ser mais direto, uma casa não é um investimento da mesma maneira um prédio de apartamentos é. No seu melhor, e sob o mais ideal de circunstâncias, a estratégia mais segura é pensar em uma casa como um tipo de poupança forçada conta que lhe dá um monte de uso pessoal e alegria enquanto você nele residir.
Por outro lado, quando você se aproxima da aposentadoria, se você tomar uma visão holística de sua riqueza pessoal, a propriedade definitiva de uma casa (sem qualquer dívida contra ele) é um dos melhores investimentos que uma pessoa pode fazer. Não só a equidade ser aproveitado através do uso de certas transações, incluindo hipotecas reversas, mas o fluxo de caixa salvo de não ter de alugar geralmente resulta em poupança líquida – o componente de lucro que teria ido para o locador efetivamente permanece no proprietário do bolso. Este efeito é tão poderoso que mesmo em 1920 os economistas estavam tentando descobrir uma maneira para que o governo Federal para tributar a poupança em dinheiro acima de alugar para os proprietários livre de dívidas, considerando-a uma fonte de renda.
Este é um tipo diferente de investimento, embora – algo conhecido como um “investimento estratégico”. Eram a economia a entrar em colapso, enquanto você poderia pagar os impostos sobre a propriedade e manutenção básica, ninguém poderia expulsá-lo de sua casa. Mesmo se você tivesse que crescer o seu próprio alimento em um jardim, há um nível de segurança pessoal lá que importa. Há momentos em que os retornos financeiros são secundárias a outras considerações mais práticas. Faça o que fizer, porém, não sacrificar a sua liquidez para tentar construir a equidade em seus investimentos imobiliários muito rapidamente, como que pode levar ao desastre (incluindo falência).
Se você está economizando para adquirir uma casa, um dos grandes erros que vejo é os novos investidores colocar seu dinheiro no mercado de ações, seja através de ações individuais ou fundos de índice. Se você tem alguma chance de que necessitam para tocar o seu dinheiro dentro de cinco anos ou menos, você não tem nenhum negócio estar em qualquer lugar perto do mercado de ações. Em vez disso, você deve estar seguindo um mandato de investimento conhecido como preservação de capital. Aqui estão os melhores lugares para investir dinheiro que você está economizando para um pré-pagamento.
Qual é melhor – Investimento Imobiliário ou investir em ações?
Uma das perguntas mais comuns que encontro envolve a atratividade relativa de investir em ações contra a investir em imóveis. A versão curta é que é um pouco parecido com comparando baunilha e chocolate sorvete. Eles são diferentes, e como o seu patrimônio líquido cresce, você pode até achar que ambos têm um papel a desempenhar na sua carteira global. Sua personalidade também irá informar sua decisão, como algumas pessoas são mais temperamento voltado para detenção de acções ou propriedade imobiliária, respectivamente.
Riscos de Investimento Imobiliário
Uma percentagem substancial de retornos imobiliários são gerados devido ao uso de alavancagem. Uma propriedade imobiliária é adquirido com uma percentagem do capital, sendo o restante financiado com dívida. Isso resulta em maior retorno sobre o patrimônio líquido para o investidor imobiliário; mas se as coisas correrem mal, pode resultar em ruína muito mais rapidamente do que uma carteira de ações ordinárias totalmente pagas. (Isso é verdade mesmo que este último diminuiu 90% em um cenário Grande Depressão, como ninguém poderia forçá-lo a liquidar).
É por isso que os investidores imobiliários mais conservadores insistem em um rácio da dívida em capital de 50%, ou, em casos extremos, estruturas de capital próprio de 100%, o que ainda pode produzir bons retornos se os ativos imobiliários foram selecionados sabiamente. Bilionário Charlie Munger fala sobre um amigo dele antes do colapso 2007-2009 imobiliário. Este amigo, um proprietário muito rico na Califórnia, olhou para as altas avaliações em suas propriedades e disse para si mesmo: “. Eu sou mais rico do que eu jamais precisaria ser Não há nenhuma razão para eu correr riscos por causa de mais “. Este amigo vendeu muitos de seus propriedades e usou os recursos para pagar a dívida sobre os restantes que ele pensou que o mais atraente. Como resultado, quando a economia entrou em colapso, os mercados imobiliários foram em tumulto, as pessoas foram perdendo suas propriedades para o encerramento, e ações de bancos foram em colapso – ele não precisa se preocupar com nada disso. Mesmo como rendas caiu devido ao inquilino dificuldades financeiras, foi tudo ainda excedente de caixa e ele estava armado com fundos que mantinham reabastecer-se, deixando-o tomar vantagem de comprar os ativos todo mundo foi forçado a vender.
Pare de tentar ficar rico tão rapidamente, e se contentar em fazer isso da maneira certa. Você vai ter muito menos estresse em sua vida, e ele pode ser muito divertido.
Algumas considerações finais sobre Investimento Imobiliário
Claro, este é apenas o início de sua jornada para a compreensão do tema, como nós mal arranhamos a superfície. investimento imobiliário leva anos de prática, experiência e exposição para apreciar verdadeiramente, entender e dominar.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.
